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28/01/2016
Imóveis para todos
MAIS IMÓVEIS PARA MENOS FAMÍLIAS
 
MAIS IMÓVEIS PARA MENOS FAMÍLIAS
 
O título também poderia ser "menos imóveis para mais famílias"
 
 
Gráfico de comparação pirâmide mais imóveis para menos famílias
 Fonte: O autor
 
 
O gráfico acima diz tudo, e para um bom matemático dispensaria comentários, mas vamos tentar chegar a alguma conclusão sobre isso.
 
Sempre comentamos na imobiliária sobre como alcançar o topo da pirâmide de renda sem deixar de atender bem a base. Isso porque a característica do mercado imobiliário está cada vez mais voltada para um público mais escasso com uma renda mais elevada.
 
Vasculhando na internet, achei exatamente aquilo que eu achava que deveria existir, a “Pirâmide de Renda no Brasil”. Trata-se de uma pesquisa feita no final de 2013, mas como não encontrei outra, esta serve como parâmetro.
 
Esta pirâmide de autoria da Datafolha divide o público conforme a renda familiar. Nela está comprovado o que todo mundo sabe: que a maioria dos brasileiros possuem uma renda muito baixa e que uma minoria possuem uma boa renda.
Abaixo está o gráfico em forma de pirâmide.
 
 
 
Pirâmide de Renda no Brasil - Datafolha - 2013
Fonte: Datafolha
 
 
 
Utilizei os mesmos dados da pesquisa da Datafolha e formulei um outro gráfico com colunas para facilitar ou exaltar mais ainda essa diferença na distribuição de renda. 
 
Distribuição de Renda no Brasil
Fonte: O autor
 
 
Bom, e o que isso tem a haver com imobiliária, imóveis, negócios imobiliários, etc.?
 
Tem tudo haver. A maior parte das pessoas que estão buscando a compra do seu tão sonhado novo lar, estão exatamente na base da pirâmide, ou na coluna maior, onde se concentra quase a metade das famílias brasileiras. Essas pessoas na maior parte dos casas moram em casas de aluguel.
 
- Esse primeiro grupo da renda até R$1.356 se procurar um imóvel em nosso site www.mazinimoveis.com.br não vai encontrar nada que se adeque a sua renda, a não ser que tenha um bom valor para realizar uma compra a vista. Infelizmente, por meio de financiamento, esse público não compra nada, somente por meio de inscrição junto a prefeitura nos programas Minha Casa Minha Vida.
 
- O segundo grupo cuja renda está entre R$1.356 a R$2.034 também terá uma grande dificuldade em encontrar algum imóvel adequado ao seu perfil financeiro. Pelo simulador da CAIXA, a renda de R$2.034 admite um crédito imobiliário de até R$89.087,45 e assim, com 10% de entrada, consegue comprar um imóvel de até R$100.000,00. Agora tenta encontrar em Porto Alegre e região metropolitana um imóvel financiável de até R$100.000! Pois é, tem alguma coisa nos condomínios da Cohab em Sapucaia do Sul, algum remanescente de 01 dormitório na Morada 1 de Esteio, talvez um AP no Guajuviras em Canoas, algo na Restinga em Porto Alegre, quem sabe um kitnet. São imóveis muito restritos e raros de se encontrar e quando alguém tem para venda... zapt... é vendido logo porque a procura é grande e a demanda é pouca. Esse segundo grande grupo dificilmente vai conseguir comprar um imóvel se não tiver uma boa grana guardada, herdada ou ganhado um bom valor em uma ação na justiça.
 
- O terceiro grupo já está em uma situação mais vantajosa e terá mais opções de comprar imóveis com valores acima de R$100.000 até cerca de R$128.000, dando os 10% de entrada. Mas é bom ficarem atentos porque os imóveis para este perfil estão começando a ficar menos comum. Os novos lançamentos já estão, na maioria dos casos, superando a faixa de valores para este público.
 
- O quarto grupo já tem um leque maior de possibilidades e pode chegar até um imóvel de até cerca de R$205.000 com 20% de entrada (nesse caso, acima dos R$145mil o juro passa a ser outro e a entrada fica maior. Até os R$145mil a entrada mínima é de 10%). Para este grupo se consegue bons apartamentos, casas geminadas de bom tamanho, sobrados geminados, casas usadas com terreno, terrenos, etc. Nada muito nobre mas também nada tão simples, mas suficiente para viver bem, para princípio de investimento e posterior melhoria.
 
- Este quinto grupo já se torna uma raridade nas imobiliárias, pois representam somente 4% das famílias. As possibilidades de oferta a esse grupo são muito boas, vai de apartamentos e casas simples a imóveis de médio e alto padrão. Esse público consegue guardar dinheiro e normalmente possuem um bom valor para dar como entrada.
 
A maioria dos novos empreendimentos estão com preços cujo alvo é este público. Hoje, dia 26/08/2015, em Esteio tem 8 empreendimentos novos em venda:
 
- Residencial Santana – na faixa dos R$130.000,00
- Residencial Berli - A partir de R$135.000,00
- Residencial Alicante – A partir de R$149.000,00
- Residencial Clarete – Acima dos R$240.000,00
- Everest Tower Residence – Acima dos R$430.000,00
- Puerto Madero – A partir de R$381.000,00
- Edifício Belluno – Passa dos R$360.000,00
- Vila Romana Residence – A partir dos 630.000
- Dubai Tower Residence – Ultrapassa a faixa dos R$760.000
 
Tirando os dois primeiros empreendimentos, os demais são para o grupo de renda R$6.780 a R$13.560. Ou seja, 75% dos empreendimentos de Esteio são direcionados para apenas 5% das famílias. Que contraste né... a maioria dos novos condomínios estão sendo construído para a minoria das pessoas.
 
Se analisarmos as casas boas e financiáveis, e fizermos um levantamento estatístico, vamos chegar a mesma conclusão de que 75% das casas boas e financiáveis em Esteio são para 5% das famílias.
 
E ainda quando aparece “uma barbada” sempre tem um investidor que pula na frente, compra, arruma o imóvel, e duplica o valor!!!
 
- Do sexto grupo não vou nem comentar, apenas gostaria de fazer parte deste...
 
 
Abaixo volto a colocar o gráfico contrastando a renda das famílias com a disponibilidade de imóveis para estas famílias conforme a renda.
 
Fonte: O autor
 
 
Na pirâmide “disponibilidade de imóveis para estas famílias” levei em consideração parte o que tem disponível em sites de imobiliárias relativo a imóveis avulsos usados e parte o que o mercado está lançando de empreendimentos novos. Essa estatística é aproximada e não reflete o real e fiel cenário imobiliário e varia conforme a região de Porto Alegre e cidades circunvizinhas. Mas os dados expressos são válidos e refletem o mercado.
 
Se é verdade que 66% das famílias ganham menos que R$2.034,00, então é verdade que o mercado imobiliário está fora de foco, é verdade que os imóveis estão sendo construídos para uma minoria das famílias.
 
Pelos meus cálculos 87% dos imóveis estão sendo lançados para alcançar 14% das famílias.
87% dos imóveis à venda estão compatíveis com a renda de 14% das famílias.
 
"A maioria dos imóveis são compatíveis para a minoria das famílias."
 
 
Na hora de um  corretor “supervalorizar” um imóvel incorretamente em uma avaliação imobiliária, deveria pensar um pouco nesses dados. E também quando algum proprietário reclama que seu imóvel está à venda por muito tempo deveria fazer uma reavaliação e adequar o valor ou melhorar o imóvel, afinal de contas, quem tem R$200.000,00 a R$300.000,00 para comprar um imóvel certamente vai querer uma coisa boa, sem ter que gastar mais com reformas, afinal o dinheiro é caro e os longos anos pagando prestações é algo desanimante e pesado.
 
 
Fonte: Fonte: Datafolha / Autor: Ricardo Mazin
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